不動産投資を行う上で、「減価償却」は重要な税務上の概念です。
減価償却を正しく理解し、適切に活用することで、
節税効果を得ながら投資効率を高めることが可能です。
本記事では、不動産投資における減価償却の基本とその活用方法について解説します。

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1. 減価償却とは？

減価償却とは、建物や設備といった資産が時間の経過とともに価値が減少する分を、
経費として計上する制度です。
例えば、不動産を購入した際、その中の「建物部分」は年月が経つにつれて劣化するため、
税務上はその価値減少分を経費として計上できます。
これにより、不動産収入から減価償却費を差し引いた金額が課税対象の所得となり、
節税効果を得られるのです。

なお、土地部分は価値が減少しないとみなされるため、減価償却の対象にはなりません。

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2. 減価償却の計算方法

減価償却費は以下のように計算されます：

(1) 建物の取得価格を分ける

購入した不動産の価格は、「土地」と「建物」に分かれます。
契約書や固定資産税評価額などを基に、それぞれの割合を算出します。

(2) 法定耐用年数を確認する

建物の種類や構造によって、減価償却に適用される法定耐用年数が異なります。
たとえば、木造住宅は22年、鉄筋コンクリート（RC）造の住宅は47年と定められています。
中古物件の場合は、残存耐用年数を計算する必要があります。

(3) 償却率で年間の減価償却費を計算

建物の取得価格を法定耐用年数で割り、毎年の減価償却費を算出します。
この費用を毎年の経費として計上することで、課税所得を抑えることができます。

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3. 減価償却の節税効果

減価償却費は、実際の支出を伴わない「非現金費用」であるため、
収益を確保しながら課税対象額を減らすことができます。
これにより、所得税や住民税の負担が軽減され、
手元に残るキャッシュフローを増やすことが可能です。

また、減価償却費を計上することで赤字計上となった場合、
他の所得と相殺して税負担を軽減する「損益通算」も可能です。
この仕組みを活用することで、より大きな節税効果を得られるケースもあります。

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4. 中古物件と減価償却

中古物件の場合、残存耐用年数に基づいて減価償却を行います。
新築物件に比べ、短期間で減価償却を進められるため、
初期段階で大きな節税効果を得やすいのが特徴です。
例えば、法定耐用年数を超えた建物でも、「（法定耐用年数 × 20%）に1年を加えた期間」を
基準に減価償却が可能です。

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5. 注意点

減価償却を活用する際には、以下の点に注意が必要です：

• 計算ミスを防ぐ: 資産区分や償却率を誤ると、税務申告で問題が生じる可能性があります。
  専門家に相談し、正確な計算を行うことが重要です。
• 節税効果の過信に注意: 減価償却は一時的な節税効果をもたらしますが、
  建物の耐用年数を超えると償却費がなくなるため、
  将来の収支計画にも注意を払う必要があります。

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6. まとめ

減価償却は、不動産投資の収益管理において非常に重要な要素です。
建物の価値減少分を経費として計上することで、税負担を軽減し、
手元に残る収益を最大化できます。
特に中古物件では初期の節税効果が大きく、新築物件とは異なるメリットが得られます。
正確な計算と適切な運用を行い、減価償却を不動産投資の有効なツールとして活用しましょう。
また、複雑な税務処理が伴うため、
税理士や不動産の専門家と連携しながら進めることをお勧めします。

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